租房是北上廣漂們的人生大事，在房價(jià)突破天際的今天，租房是絕大部分在北上廣工作生活的人的剛需。說起租房，很多人腦子里第一個(gè)會(huì)冒出的詞，是黑中介，有些地方的黑中介已經(jīng)形成了一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，不負(fù)責(zé)，隨意漲價(jià)，不退押金等。隨便上一些社區(qū)看看，吐槽黑中介的非常多，比如坑錢，不退押金，態(tài)度惡劣，違約等。中介很坑、不要找黑中介基本達(dá)成了共識(shí)。

如今的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)這么發(fā)達(dá)，卻改造不了這個(gè)行業(yè)。我在兩個(gè)一線城市租過好幾次房，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)和傳統(tǒng)中介都體驗(yàn)過，感覺互聯(lián)網(wǎng)帶來的優(yōu)勢(shì)還比較有限。

租房的目標(biāo)人群大致可以分為兩類，一類是畢業(yè)不久，未買房，在外地上班的人群，包含合租和整租；另一類是已成家的，買不起房或者其他原因而租房居家的人群，基本都是整租?；ヂ?lián)網(wǎng)租房面向的人群更多的是第一類。

目前找租房大致有這么幾個(gè)模式：

一是傳統(tǒng)渠道，中介的門店，電線桿小廣告，小區(qū)看門老大爺。

二是58同城、豆瓣、閑魚等個(gè)人發(fā)布租房的信息平臺(tái)。這類信息平臺(tái)是用戶去的最多的地方，但平臺(tái)上到處是中介發(fā)的房源，分不清是個(gè)人發(fā)的真房源，還是中介發(fā)的假房源。比如58同城上，中介會(huì)發(fā)假的、價(jià)格低的房源吸引用戶聯(lián)系，用戶聯(lián)系后就說這個(gè)房源沒了，然后帶用戶到處看房，這已經(jīng)是個(gè)泛濫的套路了。從很多社區(qū)里的吐槽建議來看，口碑最好的租房平臺(tái)居然是豆瓣小組，因?yàn)槎拱晟险嫒讼鄬?duì)多一些。

三是自如、蛋殼公寓等自己做租房的互聯(lián)網(wǎng)中介。自如算是近兩年做的不錯(cuò)的了，服務(wù)比，但房源數(shù)量也就那么一些，依舊少不了吐槽。四是公寓模式，比如you+，自己承包下一個(gè)公寓然后裝修租房。目前這一塊市場比較小，公寓的數(shù)量比起租房的人數(shù)還是很少，而且公寓的價(jià)格普遍偏高，因此不是大部分第一類租房人群的首選。

這么多模式，真正解決用戶需求的依舊很少，那么問題來了，如今很多O2O服務(wù)行業(yè)已經(jīng)非常完善，為什么同樣跟房子相關(guān)的買房、短租、家裝家修這么多關(guān)于中介的問題呢？那么多租房網(wǎng)站為什么還比不過一個(gè)豆瓣呢？

互聯(lián)網(wǎng)租房領(lǐng)域的特征

比起買房、短租、家裝家修等領(lǐng)域，租房這個(gè)領(lǐng)域有這么幾個(gè)鮮明、難啃的特征：

1、收入支出比低

租房的運(yùn)營模式和買房非常類似，收房，帶看房到簽約，但比起買房，租房的客單價(jià)、利潤低了很多，收入支出比不是一個(gè)層次。因此不論是互聯(lián)網(wǎng)還是傳統(tǒng)房地產(chǎn)，買房發(fā)展得很好，租房一般般，很多租房中介服務(wù)都是附帶在買房中介下的。

2、低頻

長租是個(gè)低頻服務(wù)，用戶平均下來一年都不會(huì)換房。和短租比起來，盡管長租是剛需短租不是，但長租的空間、訂單、市場份額依舊少了很多。

3、以整租的方式運(yùn)營合租，額外浪費(fèi)成本

這是租房領(lǐng)域的一大獨(dú)有特點(diǎn)。整租一套房，從看房到簽約只要一步，但假設(shè)是三人合租，同一套房就要分別帶看、簽約三次，付出了整租三倍的成本，但最終的收入是一樣的。合租額外浪費(fèi)成本，吃力不討好，因此很多做整租的中介，不論是互聯(lián)網(wǎng)的還是傳統(tǒng)的，包括那些直租的房東，不愿意做合租。恰好需要合租的租客用戶相當(dāng)多，那些剛畢業(yè)幾年的租房主力用戶群體都是要合租的。

4、價(jià)格敏感，關(guān)于錢的糾紛多

租房目標(biāo)用戶群的經(jīng)濟(jì)、收入狀況比不上買房、裝修的用戶群，這部分用戶對(duì)價(jià)格比較敏感，選租房的時(shí)候價(jià)格幾乎是第一考慮因素。此外租房會(huì)衍生出押金、退租等一系列雜事，關(guān)于錢的糾紛會(huì)比較多。

5、需求不標(biāo)準(zhǔn)，決策過程長

租客對(duì)租房的需求多種多樣，因人而異。租過房的都知道，租房可能存在的要求非常多，除了價(jià)格便宜、交通方便這些大眾化的，還有房子的是否有隔斷，衛(wèi)生間廚房環(huán)境等，房間的朝向，設(shè)施，采光等，室友的性別限制，人數(shù)限制，養(yǎng)寵物限制，帶異性過夜等等。只有經(jīng)過反復(fù)的看房對(duì)比糾結(jié)，租客才能決定。用戶看房的決策過程長而且難以標(biāo)準(zhǔn)化，導(dǎo)致租房平臺(tái)在看房到簽約這一步的轉(zhuǎn)化率不高而且很難有好辦法提高。

從租房流程分析租房的核心問題

分析一下租房的流程。整個(gè)流程分為房東交房至中介，和中介把房租給租客這兩部分。租客端，租客首先通過各渠道找到中介，中介不斷帶租客看房，租客經(jīng)過多個(gè)中介、小區(qū)漫長的看房過程，確定希望的房子，和中介簽約，最后入住。房東端，房東放出需要租的房源，讓中介上門，然后簽合同交房。如果是房東直租，那么房東需要向中介一樣，不斷帶租客看房，租客則沒多大差異。

租房很明顯是個(gè)雙邊平臺(tái)，從中能看到一個(gè)核心問題：占據(jù)這個(gè)流程關(guān)鍵位置的，是房東交房這一步。決定中介經(jīng)營、收益最大的因素，是他們獲得的房源數(shù)量。

在這個(gè)流程里，對(duì)于房東來說，委托中介和自己直租，哪種方式更受歡迎呢？有數(shù)據(jù)顯示，北京的租房中介掌握著70%以上的租房房源（這個(gè)數(shù)據(jù)來源找不到了，準(zhǔn)確性不高，僅參考）。站在房東的角度上考慮一下，更多房東會(huì)傾向于把房子交給中介處理，可能會(huì)同時(shí)找多個(gè)中介，而不是自己花精力尋找租客，中介對(duì)房東的服務(wù)可以為房東帶來價(jià)值，這也正是中介存在的必要。

對(duì)中介來說，一邊他們需要花大量的精力尋找租客，搶房源，在各小區(qū)門口的開中介門店，另一邊尋找租客，帶看，獲得盡可能高的租客機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化率。當(dāng)一家中介獲取到足夠多的房源后，能給租客提供的帶看數(shù)量就多了，租客的選擇多了，自然提高了機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化率。

而對(duì)于租客來說，別的不說，價(jià)格是非常關(guān)注的一點(diǎn)，這在前文已經(jīng)提到。顯然有了個(gè)中介，房租會(huì)溢價(jià)，在看房階段中介能為租客提供的，除了房源之外其他服務(wù)并不多，在廣大租客心中，房東直租一定是最省錢、最省心的。

所以結(jié)論出來了。房東的需求和租客的需求是相反的，一個(gè)喜歡中介，一個(gè)不喜歡。租房中介被各種吐槽，是因?yàn)槲覀兺ǔＵ驹谧饪鸵欢耍诜繓|一端，中介是個(gè)好東西。各種黑中介猖狂根源，是因?yàn)榉吭炊荚谒麄兪掷铮薪闉榱烁蟮氖找?，搶到更多的房源、服?wù)好房東，明顯要比服務(wù)好租客、獲得好口碑來的重要。事實(shí)上，只要不出現(xiàn)租房比失衡的情況（即待租的房子多人少），就不愁房子租不出去，畢竟中介有70%的房源，另外30%的房源都被租掉之后，租客自然會(huì)找到中介。在北上廣這類城市，租房比失衡的可能性幾乎沒有。

知名中介不愿意做，互聯(lián)網(wǎng)中介做不了，房東不愿意直租，所以黑中介們來了。

當(dāng)前租房平臺(tái)的問題

到目前為止，不論是58同城等的信息平臺(tái)，還是自如等的互聯(lián)網(wǎng)租房中介，都沒有很好地解決租房問題。

1、O2O房產(chǎn)交易平臺(tái)

O2O房產(chǎn)交易平臺(tái)就是那些跟互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的賣房中介，目前是租房市場份額最高的模式，包括了沉淀到線下的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，和接入互聯(lián)網(wǎng)的傳統(tǒng)中介。比如鏈家、愛屋吉屋、我愛我家等O2O房產(chǎn)中介公司。

前文提到，因?yàn)槭杖胫С霰鹊停芏嗷ヂ?lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)不愿意做租房，大部分都是以房產(chǎn)交易為主營業(yè)務(wù)，附帶租房業(yè)務(wù)。他們的模式是線下在各小區(qū)門口開店，收房、帶看等和傳統(tǒng)中介一樣，然后線上做平臺(tái)給用戶提供信息查看和買房服務(wù)。這整套流程的成本相當(dāng)高，尤其是要開那么多門店，買房可以賺的回來，只靠租房肯定不行。

所以鏈家們雖然有租房業(yè)務(wù)，但都不作為主營業(yè)務(wù)，只是附帶（指自身的業(yè)務(wù)不包括自如），而且也是以整租為主，合租較少，對(duì)于大部分需要個(gè)人單獨(dú)找合租的用戶還不一定能找到合租，這種模式?jīng)]有解決根本的問題，只能作為眾多看房子渠道的其中一種。

2、C2C租房信息平臺(tái)

租房信息平臺(tái)是租客最喜歡的模式，因?yàn)榉繓|直租省事還省錢。比如58同城、搜房、安居客、107間、諸葛找房等，有些只是信息平臺(tái)，有些是信息+交易服務(wù)。

這類平臺(tái)的問題在于兩點(diǎn)：

如前文所寫很多房東更希望委托中介辦理租房，不希望自己親自找租客租房，真正房東直租的房源數(shù)量占比不高。在這類信息平臺(tái)上，更多比例的有效信息是前任租客轉(zhuǎn)租的信息，房東主動(dòng)發(fā)的直租非并不多，為什么豆瓣的口碑會(huì)最好就是這個(gè)原因。

租房的整個(gè)流程是平臺(tái)根本無法監(jiān)控的，誰都可以發(fā)布房源，那么用戶怎么區(qū)分是不是中介呢？如果不維護(hù)內(nèi)容的話，不可避免地會(huì)出現(xiàn)各種中介的廣告，畢竟這類平臺(tái)是中介主要的獲客渠道之一，中介一定會(huì)比想租房的用戶更快地發(fā)現(xiàn)這類平臺(tái)。即使真做到了平臺(tái)上沒有任何中介，那么房子的時(shí)效性怎么管理，怎么確保房子租掉后發(fā)布者能第一時(shí)間把信息刪掉，人家忘了刪怎么辦？

3、專門的互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)

這類平臺(tái)目前是做的相對(duì)比較好的，比如自如、蛋殼公寓、蘑菇租房等，靠著透明的房源和入住流程，吸引了一定的口碑。

不過，自如們做不到十全十美，依舊面臨很大的挑戰(zhàn)。

（1）房源

在房東端，傳統(tǒng)中介在各個(gè)小區(qū)里開設(shè)門店，近水樓臺(tái)先得月，有房出租的房東直接找上門非常方便。這類純互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)比起傳統(tǒng)的中介門店，在房源獲取方式上目前并沒有突出的優(yōu)勢(shì)（有些平臺(tái)房東獲得的價(jià)格會(huì)高，但下面一點(diǎn)又多了一個(gè)因素，暫不考慮），房源數(shù)量不多，不僅市場份額不大，給用戶的選擇也不多。自如目前做得不錯(cuò)，很大的一部分原因是自如背靠鏈家，小區(qū)門口都是鏈家的店，“搶”房源的能力非常強(qiáng)。

（2）價(jià)格

自如的價(jià)格普遍比其它的租房偏高，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格除了正常的房租費(fèi)，還包含兩部分，一是裝修、保潔、維修、轉(zhuǎn)租等服務(wù)，自如收房后會(huì)將房子做個(gè)軟裝，甚至是打個(gè)隔斷再出租，裝修需要額外的成本，二是合租，前文已寫了合租比起整租是不合算的，自如主營的就是合租，價(jià)格自然會(huì)提高。因此這類平臺(tái)的價(jià)格一定會(huì)高于房東直租的價(jià)格。

（3）平臺(tái)本身很難把雜七雜八的用戶租房需求都考慮在內(nèi)

比如租客性別的限制，因?yàn)檫@些限制都不標(biāo)準(zhǔn)，到頭來還得讓用戶自己花精力去篩選。

除了現(xiàn)有模式，還有什么互聯(lián)網(wǎng)租房的點(diǎn)子

不論是什么類型的互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)，以上那些關(guān)鍵問題都需要解決。我從自己的思考和體驗(yàn)中，大致還想到這么兩個(gè)模式。當(dāng)然以下內(nèi)容只是設(shè)想，沒有深入分析：

1、以第三方平臺(tái)角度來看

打造一個(gè)整合租房中介的平臺(tái)，類似滴滴整合黑車，為黑中介、二房東們提供房屋管理系統(tǒng)，為用戶端提供合同管理等服務(wù)保障，不參與具體的租房業(yè)務(wù)。

目前市場只有單純針對(duì)中介的B端管理系統(tǒng)，和以直租為方向的信息平臺(tái)。既然直租的C2C信息平臺(tái)上中介廣告這么多，那為什么不直接做個(gè)中介的平臺(tái)呢，將管理系統(tǒng)和平臺(tái)結(jié)合起來。平臺(tái)不參與尋找房源這件難啃的事情，依舊是傳統(tǒng)中介來做，平臺(tái)從中介拿到房源開始服務(wù)。

平臺(tái)服務(wù)的核心，是通過技術(shù)手段將B端的房源管理和C端的房源展示整合起來。當(dāng)然做到這點(diǎn)的前提是讓中介們認(rèn)可這個(gè)管理工具，能將自己的房源放到平臺(tái)上實(shí)時(shí)更新。此外在租房簽約的過程中，平臺(tái)提供租房的保障，比如中介審核、合同管理等，規(guī)范化這些黑中介的行為。

2、以互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介來看

平臺(tái)整租+租客分租，針對(duì)平臺(tái)自身做租房不合算的情況。也就是目前的O2O房地產(chǎn)中介，擴(kuò)展一個(gè)在線的租客分租平臺(tái)。

如果說自如是重模式，從收房到裝修到租給每個(gè)人都自己做，那么可以有一種輕模式，只做收房到第一步整租，不做裝修、保潔，租出去以后，后續(xù)的租房由租客自己在平臺(tái)上發(fā)起、帶看、轉(zhuǎn)手，可以理解為平臺(tái)只做房東端的服務(wù)，租客端平臺(tái)只提供合同等少數(shù)基本服務(wù)，用戶使用體驗(yàn)相當(dāng)于C2C信息平臺(tái)。平臺(tái)本身可以提供更多純線上的服務(wù)，比如在線尋找合租伙伴等。

目前來看，這種模式完全可以由那些O2O房地產(chǎn)平臺(tái)自己做，他們做這塊有兩個(gè)好處，第一因?yàn)榉繓|端是自己的，真實(shí)性不會(huì)有問題，也不會(huì)讓其他中介上來發(fā)布信息，房源這個(gè)普通租房平臺(tái)最大的問題不會(huì)出現(xiàn)。第二合租的繁重工作，通過純?cè)诰€平臺(tái)的形式，讓租客自己去解決。事實(shí)上現(xiàn)在這種情況就很多，比如說某中介自己的合租房，有人想轉(zhuǎn)租，那么由租客自己在第三方平臺(tái)上去發(fā)帖，找到新租客后再去找中介簽合同，這種方式不會(huì)給租客添多大困擾，又減少了中介自己的合租運(yùn)營成本，中介只要做合同轉(zhuǎn)接之類的事就可以。

當(dāng)然，這種模式傳統(tǒng)中介租房的本質(zhì)并沒有變，房源的多少還是取決于中介自身的能力，以及這些開線下門店的傳統(tǒng)中介有沒有能力去做互聯(lián)網(wǎng)租房的純?cè)诰€平臺(tái)值得商榷。

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